Βραδυφλεγής βόμβα η απόφαση του ΣτΕ για έσοδα, ΟΤΑ και μεταβιβάσεις

Στον «αέρα» βρίσκονται ο κρατικός προϋπολογισμός του 2016, πριν καν αρχίσει η εφαρμογή του και τα οικονομικά των ΟΤΑ, ενώ...


 πάσχουν ακυρότητας όλες οι αγοραπωλησίες ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν το τελευταίο εξάμηνο, από τις 22 Μαΐου και εφεξής, ύστερα από τη «νάρκη» μεγατόνων που ενεργοποίησε το ΣτΕ.
Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας που προβλέπει ότι πρέπει να αναπροσαρμοστούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αναδρομικά από τις 21 Μαΐου 2015, φέρνει τεράστιες ανατροπές και ανοίγει τον δρόμο για ταχύτερες αλλαγές στην κτηματαγορά.
Αλλαγές που ούτως ή άλλως έπρεπε να είχαν ήδη γίνει από τον Ιούνιο του 2015, προκειμένου φόροι και τέλη να μην υπολογίζονται με τις τιμές των ακινήτων του 2007, όμως το οικονομικό επιτελείο αγνόησε προηγούμενη σχετική απόφαση του ΣτΕ μεταθέτοντας, για τον Σεπτέμβριο του 2016, την αλλαγή των αντικειμενικών με στόχο την προσέγγιση των εμπορικών τιμών.
Το σίγουρο είναι ότι η νεότερη απόφαση του ΣτΕ μπορεί τινάξει στον «αέρα» αφενός τους εισπρακτικούς στόχους του νέου κρατικού προϋπολογισμού του 2016, αλλά και όσες αγοραπωλησίες έχουν πραγματοποιηθεί από τις 22 Μαΐου μέχρι σήμερα, αφού όλοι οι φόροι, τα τέλη, ακόμη και συμβολαιογραφικά έξοδα έχουν υπολογιστεί με «λάθος» αντικειμενικές τιμές, ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί τεράστια προβλήματα στους ΟΤΑ με δεδομένο ότι επίσης τα δημοτικά τέλη έχουν υπολογιστεί με «παράνομες» αξίες.
Σε κάθε περίπτωση, το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης βρίσκεται πλέον με την «πλάτη στον τοίχο» καθώς είναι υποχρεωμένο να σεβαστεί την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου και να προχωρήσει άμεσα στις αλλαγές, αφού σε διαφορετική περίπτωση ο προϋπολογισμός του 2016, πριν καν εφαρμοστεί, κινδυνεύει να αποτύχει όσον αφορά την επίτευξη των στόχων του.
Και αυτό διότι οι εισπράξεις πλέον που έχουν προϋπολογιστεί στη φορολογία κεφαλαίου, ύψους 3,788 δισ. ευρώ, εκ των οποίων μάλιστα τα 2,65 δισ. ευρώ από τον ΕΝΦΙΑ, βρίσκονται στον «αέρα» αφού ο υπολογισμός τους με τις ισχύουσες αντικειμενικές αξίες του 2007 είναι παράνομος.
Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι στην περίπτωση που η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών αγνοήσει την εν λόγω απόφαση του ΣτΕ και προχωρήσει σε εφαρμογή του προϋπολογισμού ως έχει, τότε είναι δεδομένο ότι θα βρεθεί αντιμέτωπη με δεκάδες χιλιάδες αγωγές που θα καταθέσουν στα δικαστήρια οι ιδιοκτήτες ακινήτων αρνούμενοι να πληρώσουν τους άδικους φόρους και με τη βεβαιότητα ότι θα δικαιωθούν, λόγω της απόφασης του ΣτΕ.
Στο πλαίσιο αυτό και παρά το γεγονός ότι το μνημόνιο ΙΙΙ προβλέπει ότι οι αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να έχουν αναπροσαρμοστεί έως τον Σεπτέμβριο του 2016, προσεγγίζοντας τις τιμές της αγοράς, οι ανατροπές στις αντικειμενικές αξίες πρέπει να είναι άμεσες και μάλιστα με τους ίδιους εισπρακτικούς στόχους. Σε διαφορετική περίπτωση θα υπάρξουν νέες «αναταράξεις» με το κουαρτέτο που θα απαιτήσει φυσικά τη λήψη ισοδύναμων μέτρων προκειμένου να καλυφθούν οι απώλειες, εφόσον μειωθούν οι εισπρακτικοί στόχοι, ή την αύξηση ήδη υφιστάμενων φόρων, ακόμη και την επιβολή νέων.

Παραμένουν σε «εξωπραγματικά» επίπεδα
Oι αντικειμενικές αξίες παραμένουν ακόμη και σήμερα στα «εξωπραγματικά» επίπεδα του 2007, αποκλειστικά και μόνο για εισπρακτικούς λόγους, αφού γεμίζουν λόγω των αυξημένων φορολογικών επιβαρύνσεων τα άδεια ταμεία του κράτους.
Είναι αξιοσημείωτο ότι την περίοδο 1993-2007, σύμφωνα και με τα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές των ακινήτων στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 308%, στη Θεσσαλονίκη κατά 300% και στις άλλες αστικές περιοχές κατά 210,5%. Οι τιμές μάλιστα των ακινήτων κορυφώθηκαν κατά τη διάρκεια της διετίας 2007-2008, ενώ αμέσως μετά ξεκίνησε η κατακόρυφη πτώση αφού, βάσει των ίδιων στοιχείων της ΤτΕ, το 2009 οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν κατά 4,3%, το 2010 κατά 4,4%, το 2011 κατά 5,5%, το 2012 κατά 11,8%, το 2013 κατά 10,9%, ενώ το 2014 η πτώση έφθασε στο 7,5%.

Ερχονται μειώσεις, αλλά και «ισοδύναμες» αυξήσεις
Με δεδομένο λοιπόν ότι η «εξίσωση» πρέπει να οδηγεί στο ίδιο αποτέλεσμα, όσον αφορά τα έσοδα του Δημοσίου, οι κινήσεις του οικονομικού επιτελείου είναι περιορισμένες και συγκεκριμένες εφόσον επιθυμεί μάλιστα να υλοποιήσει και τη δέσμευση για ελάφρυνση των μικροϊδιοκτητών.
Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι για να πλησιάσουν οι αντικειμενικές αξίες τις τιμές της αγοράς θα πρέπει να υπάρξουν οριζόντιες μειώσεις από 10% έως και 25% των σημερινών αξιών, ενώ σε πολύ υποβαθμισμένες περιοχές, όπου οι εμπορικές αξίες είναι εξαιρετικά χαμηλές και βρίσκονται στο μισό ή ακόμα και στο 1/4 της αντικειμενικής τιμής, εκεί θα υπάρξουν μεγαλύτερες μειώσεις που μπορεί να φτάσουν έως και 30%.
Θα υπάρξουν όμως και περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν 20%-30%, όπως για παράδειγμα στις λεγόμενες «φθηνές» περιοχές του λεκανοπεδίου Αττικής (Νίκαια, Καματερό, Ιλιον κ.ά.).
Στο πλαίσιο αυτό και με βάση το σχέδιο που ήδη επεξεργάζονται στο υπουργείο Οικονομικών, όπως έχει ήδη επισημάνει η «Ν», ακόμη κι αν στις περισσότερες περιοχές μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες και αυξηθούν σε λίγες, η αλλαγή των τιμών εκκίνησης και των συντελεστών αυξομείωσης θα είναι τέτοια που να μπορεί να εμφανιστεί έστω και μικρή ελάφρυνση των μικροϊδιοκτητών, αλλά φέρνοντας περισσότερα βάρη στους «έχοντες και κατέχοντες».
Ακόμη δηλαδή κι αν ισχύσουν νέες αντικειμενικές αξίες από τις αρχές του 2017 και με βάση αυτές υπολογιστεί τότε ο νέος Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, ή όπως αλλιώς «βαπτιστεί» ο φόρος που σχεδιάζεται να αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ, οι επιβαρύνσεις πρέπει να θεωρούνται δεδομένες για τους «κατέχοντες».
Για τον λόγο άλλωστε αυτό εξετάζεται και η μείωση του αφορολόγητου ορίου, πάνω από το οποίο σήμερα επιβάλλεται ο συμπληρωματικός φόρος, από τις 300.000 ευρώ που είναι στις 250.000 ή 200.000 ευρώ, αλλά με συντελεστές που να ξεκινούν από το 0,3% και να φτάνουν έως και 2% για πολύ μεγάλες ακίνητες περιουσίες (οι ισχύοντες συντελεστές κυμαίνονται από 0,1% έως και 1%).
Η συγκεκριμένη κίνηση θα οδηγήσει φυσικά σε αύξηση της φορολογίας όσων έχουν μεγάλη ακίνητη περιουσία, από την άλλη πλευρά όμως, όπως έχει επισημάνει η «Ν», θα ανοίξει τον δρόμο για μείωση των συντελεστών για τις κατοικίες με χαμηλή αντικειμενική αξία, έως 1.000 ευρώ/τ.μ., για τις οποίες ο συντελεστής φόρου είναι 2 έως 2,9 ευρώ ανά μέτρο, αλλά και για αύξηση των συντελεστών στα υψηλότερα κλιμάκια, π.χ. για τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 2.000 ευρώ, που σήμερα κυμαίνονται από 6 έως 13 ευρώ/τ.μ.
Ανάλογα με τις δημοσιονομικές δυνατότητες, ανοιχτό παραμένει το ενδεχόμενο μείωσης του νέου φόρου για τα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, αλλά ακόμη και η θέσπιση αφορολόγητου ορίου στις 25.000-30.000 ευρώ που θα ευνοήσει τους μικροϊδιοκτήτες.

Η απόφαση του ΣτΕ
Σαφής είναι η απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που δημοσιεύθηκε χθες, για το επίμαχο ζήτημα της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.
Οπως τονίζεται σε αυτήν, η κυβέρνηση όφειλε να τις είχε αναπροσαρμόσει εδώ και επτά μήνες (δηλαδή από τις 21 του περασμένου Μαΐου), και πλέον υποχρεούται να εκδώσει υπουργική απόφαση για την πανελλαδική -από την 21η Μαΐου 2015- αναδρομική αναπροσαρμογή τους. Στο σκεπτικό της απόφασης τονίζονται και τα εξής: «Με το σύστημα προσδιορισμού αξιών των ακινήτων πρέπει διασφαλίζεται η νόμιμη αξίωση των πολιτών να καταβάλλουν φόρο που αντιστοιχεί σε πραγματική και όχι πλασματική τους περιουσία, όπως προβλέπει το Σύνταγμα.
Ομως, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, ώστε να ανταποκρίνονται στις πραγματικές αξίες της αγοράς αποτυπώνεται και στις υποχρεώσεις που περιλαμβάνονται στα μνημόνια, από το 2012.
Το κράτος συνέχισε να εισπράττει τις υφιστάμενες κατά το χρόνο ισχύος των αντικειμενικών αξιών έτους 2007 φορολογικές επιβαρύνσεις επί της ακίνητης περιουσίας αλλά και να επιβάλλει νέες χωρίς να αναπροσαρμόζει τις αντικειμενικές αξίες. Ωστόσο, η κυβέρνηση την ίδια στιγμή εντάσσει νέες περιοχές στο αντικειμενικό σύστημα (4.489 οικισμοί) και καθορίζει τις σχετικές αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, “με ισχύ από 1.1.2011, δηλαδή εν μέσω οικονομικής κρίσης”, ενώ παράλληλα την ίδια χρονική περίοδο προσδιόρισε και τις αντικειμενικές αξίες στο Ψυχικό Αττικής.
Η αλλεπάλληλη παράταση των προθεσμιών αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών δεν αποδεικνύει αδυναμία αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, αλλά καθυστέρηση στη δημιουργία κατάλληλου πλαισίου συλλογής και επεξεργασίας των απαραίτητων δεδομένων για την ανεύρεση των αγοραίων τιμών των ακινήτων, καθυστέρηση η οποία πάντως δεν μπορεί να αποβεί σε βάρος των φορολογουμένων, ούτε να δικαιολογήσει τη συνεχιζόμενη επιβολή φορολογικών βαρών βάσει αντικειμενικών αξιών που δεν ανταποκρίνονται στις αγοραίες».

Οφειλέτες του Δημοσίου
Νομοθετική ρύθμιση για την προστασία της πρώτης κατοικίας από τα χρέη προς το Δημόσιο θα καταθέσει άμεσα το υπουργείο Οικονομικών. Σε ανακοίνωση που εξέδωσε με αφορμή την έναρξη διαδικασιών κατάσχεσης, σημειώνει πως πολιτική του υπουργείου είναι η προστασία της πρώτης κατοικίας με σαφή εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, όπως νομοθετήθηκε για τα «κόκκινα» δάνεια, και προσθέτει πως θα κατατεθεί άμεσα νομοθετική ρύθμιση για την εφαρμογή ίδιου θεσμικού πλαισίου και για τα χρέη προς το Δημόσιο, ώστε να προστατευτεί η πρώτη κατοικία των οφειλετών.