Το Mεγάλο Kραχ στο «χρηματιστήριο» ακινήτων

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη*

Το φάντασμα των χιλιάδων «εγκλωβισμένων« στο Χρηματιστήριο που έχασαν τεράστιες περιουσίες, επανέρχεται αλλά αυτή τη φορά στην αγορά ακινήτων. Η απαξίωση της ακίνητης περιουσίας μέσα σε 5-6 χρόνια είναι τόσο μεγάλη που οι απώλειες για τους Ελληνες δεν μπορούν να συγκριθούν ούτε με αυτές του μεγάλου κραχ των μετοχών την περίοδο 2000-2001....


Κι αυτό γιατί τα τελευταία 20 χρόνια η συντριπτική πλειοψηφία των πολιτών επένδυε το 85% της περιουσίας του σε ακίνητα και το υπόλοιπο 15% σε μετοχές, ομόλογα, χρυσό κ.λπ.

Η κατάρρευση των εμπορικών τιμών των κατοικιών δεν συνέπεσε με την οικονομική κρίση στην Ελλάδα. Ξεκίνησε περίπου 3 χρόνια νωρίτερα και για πολλούς ήταν το πρώτο σημάδι για το τι θα ακολουθούσε.

Ακολούθησε το αναπόφευκτο σπάσιμο της φούσκας στην κτηματαγορά που κράτησε από το 1998 και μέχρι το 2006 ανεβάζοντας τις τιμές των ακινήτων ακόμη και πάνω από 150%. Μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004 και την ευφορία που επικρατούσε καθώς οι ρυθμοί ανάπτυξης της οικονομίας ήταν εντυπωσιακοί, κτίστηκαν χιλιάδες σπίτια προκειμένου να καλύψουν την εντυπωσιακή ζήτηση.

Οι τράπεζες έδιναν αφειδώς τραπεζικά δάνεια ακόμη και σε όσους δεν πληρούσαν τις προϋποθέσεις με αποτέλεσμα την εκρηκτική αύξηση των τιμών αφού λειτούργησε ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης.

Σε εξωφρενικές τιμές
Αγοράστηκαν σπίτια σε εξωφρενικά υψηλές τιμές σε σχέση με το εισόδημα των πολιτών και αναδείχθηκαν περιοχές οι οποίες δεν πληρούσαν ούτε στο ελάχιστον τις προδιαγραφές για τη δημιουργία προαστίων με ακριβά ακίνητα. Για παράδειγμα, σε όλα τα ανατολικά προάστια και ειδικά στην κοιλάδα των Μεσογείων, κτίστηκαν χιλιάδες σπίτια που κατ' ελάχιστο κόστιζαν 2.000 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, ανεγέρθησαν προτού υπάρξουν οι κατάλληλες υποδομές, δρόμοι, αποχετεύσεις, ολοκληρωμένο σχέδιο πόλης, εντάξεις στο σχέδιο. Τα οικόπεδα στα προάστια της Αθήνας εκτινάχθηκαν στα ύψη και σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούσαν το 1 εκατ. ευρώ το στρέμμα ενώ η αντιπαροχή έγινε πανάκριβη εξαιτίας του ανταγωνισμού των εργολάβων για τα «καλά κομμάτια».

Ετσι, στην Αττική οι κατασκευαστές έφτασαν να δίνουν ακόμη και το 70% της οικοδομής στους οικοπεδούχους και να κρατούν οι ίδιοι μόλις το 30% των διαμερισμάτων. Με τις τιμές στα ύψη, άλλωστε, η πώληση των διαμερισμάτων αυτών θα έφερνε απόσβεση για την υπόλοιπη οικοδομή αλλά και τεράστιο κέρδος στις επιχειρήσεις.

Αλλωστε, με το κόστος οικοδομής να μην ξεπερνά τα 1.200 ευρώ/τ.μ. μαζί με το οικόπεδο και τις τιμές πώλησης να είναι διπλάσιες, αντιλαμβάνεται κανείς τα περιθώρια κέρδους. Χαρακτηριστικό παράδειγμα της «χρυσής» εποχής που στηρίχθηκε σε σαθρά θεμέλια είναι η περίπτωση του Κολωνακίου. Στην ακριβότερη γειτονιά του κέντρου της Αθήνας, το Κολωνάκι οι τιμές των κατοικιών στις αρχές της δεκαετίας του '90 ήταν γύρω στα 650 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και μέσα σε μια δεκαετία, μέχρι το 2001 εκτινάχθηκαν στα ύψη. Συγκεκριμένα, αυξήθηκαν ακόμη και πάνω από 3.000 ευρώ/τ.μ. σε μια ποσοστιαία αύξηση άνω του 375%.

Από τα μέσα του 2006 φάνηκαν τα πρώτα σημάδια κορεσμού στην κτηματαγορά και οι τιμές πώλησης των νεόδμητων σπιτιών σταθεροποιήθηκαν. Την επόμενη διετία οι μειώσεις ήταν σε μονοψήφιο ποσοστό, αλλά από το 2008 κι έπειτα ξεκίνησε η μεγάλη κατρακύλα.

Αν πιστέψει κανείς την πρόσφατη έρευνα του επενδυτικού οίκοι Fitch αλλά και τις εκτιμήσεις των ειδικών της αγοράς στην Ελλάδα, τότε οι τιμές από το 2008 μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2012 έχουν υποχωρήσει γύρω στο 25% ενώ αναμένεται νέα υποχώρηση 15% το 2013 και συνέχιση της πτώσης και το 2014, μέχρι η αγορά να πιάσει πάτο σε περίπου 2 χρόνια από τώρα. Βεβαίως, η μείωση έως και 40% (όπως φαίνεται και από τον σχετικό πίνακα) αφορά στις ονομαστικές τιμές και στα χρήματα που ζητούνται από τους ιδιοκτήτες μέσω των αγγελιών. Η πραγματικότητα είναι διαφορετική καθώς οι ελάχιστες αγοραπωλησίες σε καινούργια σπίτια γίνονται σε τιμές μειωμένες ακόμη και πάνω από 50%.

Εχασαν τη μισή περιουσία

Αυτό σημαίνει, όμως, ότι στη συντριπτική τους πλειοψηφία οι Ελληνες που αγόρασαν νεόδμητο σπίτι σε κάποια περιοχή της χώρας, σήμερα έχουν χάσει τη μισή περιουσία τους. Με μια τραγική υποσημείωση: Οι περισσότεροι αγοραστές ακινήτων από το 2006 και μετά έχουν πάρει στεγαστικό δάνειο το οποίο συνεχίζουν να πληρώνουν για ένα ακίνητο που δεν έχει ούτε τη μισή αξία από την αρχική. Και φυσικά, με τους απανωτούς φόρους η ακίνητη περιουσία ουσιαστικά έχει «δημευτεί» από το κράτος ενώ είναι θέμα χρόνου να υπάρξει πλήρης αδυναμία πληρωμής των απανωτών χαρατσιών για ακίνητα που έχουν απαξιωθεί. Ηδη 1 στα 5 νοικοκυριά δεν μπορεί να πληρώσει τη δόση του δανείου του, εκτοξεύοντας τα «κόκκινα» δάνεια σε ποσοστό πάνω από 20%.

Από την άλλη, οι φόροι επιβάλλονται επί αντικειμενικών αξιών που δεν έχουν καμιά σχέση με τη σημερινή κατάσταση. Υπάρχουν περιοχές όπου οι εμπορικές αξίες είναι χαμηλότερες από 20% έως 50% σε σχέση με τις τιμές ζώνης, εντούτοις το κράτος συνεχίζει να εισπράττει φόρους με βάση τιμές του 2007.

Στο σύνολό της η αξία της ιδιωτικής περιουσίας των Ελλήνων έχει υποχωρήσει πάνω από 50% σε σχέση με το 2008 κι έχει επιστρέψει στα επίπεδα του 1999. Σύμφωνα με κάποιους υπολογισμούς, η ακίνητη περιουσία κοστίζει σήμερα 514 δις ευρώ όταν το 2008 είχε φτάσει το 1,2 τρις ευρώ. Το 2005 η αξία των ακινήτων είχε αξία 693 δις, δύο χρόνια πριν είχε 643 δις, το 2002 η αξία ήταν στα 602 δις ενώ το 1999 ήταν περίπου όσο και φέτος, δηλαδή 522 δις. Πόσο κόστιζαν τα ακίνητα το 1994; Μόλις 240 δις ευρώ, κάτι που δείχνει ότι μέσα σε 17 χρόνια η «φούσκα» των ακινήτων μεγάλωσε σχεδόν 5 φορές αν και τα θεμελειώδη μεγέθη της οικονομίας δε δικαιολογούσαν κάτι τέτοιο.

Η ουσία είναι ότι η κατάρρευση της κτηματαγοράς και γενικά της οικοδομής, που θεωρείται η ατμομηχανή της οικονομίας, πλήττει καίρια τη χώρα και τις επενδύσεις. Σύμφωνα με έρευνα της Alpha Bank οι επενδύσεις σε ακίνητα έφτασαν το 2012 να είναι λιγότερες κατά 70% σε σύγκριση με το 2000. Αν δηλαδή, πριν 12 χρόνια είχαν επενδυθεί 100 ευρώ σε ακίνητα φέτος έχουν δοθεί μόλις 30. Οι επενδύσεις αυτές εκτιμάται ότι διαμορφώθηκαν κάτω από τα 6 δισ. ευρώ (σε σταθερές τιμές του 2005) το 2012, από 7,2 δισ. ευρώ το 2011, 9,6 δισ. ευρώ το 2010 και 23,8 δισ. ευρώ το 2006. Αρα, μέσα σε 6 χρόνια στην αγορά ακινήτων θα πέσουν περίπου 18 δισ. ευρώ λιγότερα, προκαλώντας τεράστια ζημιά στην οικονομία.

Πτώση-σοκ στην κτηματαγορά

Αν κάποιος κάνει μια αναδρομή στα όσα συνέβησαν τα τελευταία χρόνια στην κτηματαγορά θα έβλεπε την τεράστια στρέβλωση που υπήρχε. Από τα οικόπεδα που πωλούνταν λες και είχαν -πετρέλαιο μέχρι τα διαμερίσματα και τις μεζονέτες που οι τελικές τιμές τους άγγιζαν αυτές του- Μονακό και της Νέας Υόρκης. Τα παραδείγματα είναι πολλά για το τι επικρατούσε, όπως και η σημερινή πραγματικότητα:

Στην περιοχή του Χίλτον πριν από 6 χρόνια πωλούνταν νεόδμητα σπίτια με 4.000 ευρώ/τ.μ. Σήμερα οι τιμές κυμαίνονται από 2.000 έως 2.900 ευρώ/τ.μ.
Στο Λαιμό της Βουλιαγμένης, μια ιδιαίτερα προνομιακή περιοχή, πωλούνταν σπίτια ακόμη και πάνω από 10.000 ευρώ/τ.μ. Σήμερα υπάρχουν καινούργια σπίτια ακόμη και 2.000 ευρώ/τ.μ. φθηνότερα.
Στην Ηρώδου Αττικού, την ακριβότερη περιοχή της χώρας, πουλήθηκαν σπίτια με θέα στον Εθνικό κήπο αντί 35.000 ευρώ/τ.μ. Σήμερα τα σπίτια αυτά είναι στα? αζήτητα. Ομοίως και στην παραλιακή Θεσσαλονίκης όπου τα διαμερίσματα με θέα στο Θερμαϊκό δίνοντας σε τιμή πάνω από 25.000 ευρώ/τ.μ.
Φθηνές, λαϊκές γειτονιές όπως η Νίκαια, το Κερατσίνι, το Αιγάλεω, η Δραπετσώνα, το Περιστέρι, ο Βοτανικός, η Αγία Βαρβάρα, η Ελευσίνα είχαν τιμές νεόδμητων από 2.000 ευρώ/τ.μ. και πάνω. Σήμερα καινούργια σπίτια πωλούνται 1.000 ευρώ/τ.μ.
Οι ανερχόμενες το 2006 γειτονιές των ανατολικών προαστίων (Γέρακας, Παλλήνη, Παιανία, Μαρκόπουλο, Πάτημα Χαλανδρίου κ.λπ. είδαν τις τιμές να εκτοξεύονται ακόμη και πάνω από 4.000 ευρώ/τ.μ. ενώ σήμερα είναι 50% κάτω.

Οσο για τις αντικειμενικές αξίες, όπως ανέφερε η «ΗτΣ» της 4ης Ιανουαρίου, δεν έχουν καμιά σχέση με την πραγματικότητα. Εκατοντάδες αγγελίες δείχνουν ότι οι αγοραπωλησίες, κυρίως στα μεταχειρισμένα σπίτια, γίνονται σε τιμές πολύ χαμηλότερες από αυτές που χρησιμοποιεί η εφορία. Ετσι, επιβάλλονται φόροι που δεν αντιστοιχούν στην εικόνα που επικρατεί σήμερα. Κι αυτό δεν αφορά μόνο τα πλήρως απαξιωμένα καταστήματα και γραφεία του κέντρου, αλλά και κατοικίες σε πολλές περιοχές. Για παράδειγμα:

Διαμέρισμα 170 τ.μ. στην Κυψέλη με αντικειμενική αξία 192 χιλ. ευρώ πωλείται 95.000 ευρώ
Διαμέρισμα 100 τ.μ. στο Πεδίον του Αρέως με αντικειμενική αξία 97.000 ευρώ πωλείται 60.000 ευρώ.
Γραφείο 200 τ.μ., στο κέντρο της Αθήνας με αντικειμενική αξία 900.000 ευρώ, πωλείται 450.000 ευρώ.
Νέα Σμύρνη: Διαμέρισμα 80 τ.μ., αντικειμενική αξία 260.000 ευρώ, πωλείται 200.000 ευρώ.
Πειραιάς: Διαμέρισμα 120 τ.μ., αντικειμενική αξία 380.000 ευρώ, πωλείται 250.000 ευρώ.
Γλυφάδα: Κατάστημα 80 τ.μ., αντικειμενική αξία 550.000 ευρώ, πωλείται 240.000 ευρώ.
Κεφαλάρι-Κηφισιά: Οικόπεδο 2.500 τ.μ., αντικειμενική αξία 2.900.000 ευρώ, πωλείται 1.800.000 ευρώ.
Εκάλη: Μεζονέτα 280 τ.μ., αντικειμενική αξία 1.000.000 ευρώ, πωλείται 550.000 ευρώ.
Δροσιά Αττικής: Μεζονέτα 175 τ.μ., αντικειμενική αξία 360.000 ευρώ, πωλείται 220.000 ευρώ.

Από 215 χιλ. αγοραπωλησίες το 2005 σε 20-30 χιλ. το 2012

Το ερώτημα είναι πώς δημιουργήθηκε η φούσκα. Σύμφωνα με έκθεση της Εθνικής τράπεζας, από το 1997 μέχρι το 2011 έχουν κατασκευαστεί (με βάση τις εκδοθείσες άδειες οικοδομής) σχεδόν 1.500.000 νέες κατοικίες συνολικού εμβαδού 185.000.000 τ.μ. (το μέσο εμβαδόν για κάθε κατοικία είναι 125 τ.μ.) που αντιστοιχεί σε 1 κατοικία ανά 7 κατοίκους ή 18 τ.μ. ανά κάτοικο. Το ίδιο χρονικό διάστημα, σύμφωνα με την ΕΛ. ΣΤΑΤ ο πληθυσμός της χώρας αυξήθηκε από 10.776.531 κατοίκους το 1997 σε 11.305.118 την 1 Ιανουαρίου του 2010 (αύξηση 530.000 ή ποσοστό 5% περίπου). Μάλιστα το μεγαλύτερο μέρος αυτής της αύξησης οφείλεται σε καθαρή μετανάστευση. Για τα έτη 2005 έως 2010, καταγράφηκε αύξηση κατά 220.000 κατοίκους εκ των οποίων οι 190.000 οφείλονται σε μετανάστευση και μόλις 30.000 στο καθαρό ισοζύγιο γεννήσεων ? θανάτων. Τα παραπάνω στοιχεία είχαν ως αποτέλεσμα ο αριθμός των κατοικιών που υπάρχουν στη χώρα και είναι διαθέσιμες να βρίσκεται σε δυσθεώρητα ύψη σε σχέση με τον πληθυσμό της χώρας.

Σύμφωνα με το περιουσιολόγιο για το ΕΤΑΚ, το πλήθος των ατομικών δικαιωμάτων για κατοικίες (διαμερίσματα) και μονοκατοικίες ανέρχεται σε 9.425.000. Αν δεχτούμε για το 30% συνιδιοκτησία προκύπτει ότι υπάρχουν πάνω από 7.000.000 κατοικίες για 11.300.000 πληθυσμό.

Με απλά λόγια, οι υψηλές προσδοκίες που δημιούργησε η προηγούμενη δεκαετία όπου η χώρα ζούσε με δανεικά, οδήγησαν στην έκρηξη της οικοδομής. Χτίστηκαν, όμως, περισσότερα ακίνητα απ' όσα έχει ανάγκη η χώρα. Κι έτσι φτάσαμε στη σημερινή κρίση η οποία επιταχύνθηκε από τη δημοσιονομική κατάρρευση της οικονομίας.

Τα στοιχεία για το «γκρέμισμα» της οικοδομής ή, όπως λένε οι περισσότεροι, για το σπάσιμο της «φούσκας» στην κτηματαγορά είναι εντυπωσιακά:

Οι αγοραπωλησίες που άγγιξαν το 2005 τις 215.148 έχουν υποχωρήσει το 2009 στις 94.801 και στις 55.000 περίπου το 2010. Το 2011 έπεσαν κάτω από 50.000 ενώ για το 2012 εκτιμάται ότι δε θα πουληθούν πάνω από 20-30.000 ακίνητα. Ετσι, 180.000 με 200.000 σπίτια είναι απούλητα σε όλη τη χώρα ενώ κατέρρευσαν και οι οικοδομικές άδειες. Το 2012 εκδόθηκαν 24.000 άδειες ενώ προ κρίσης ήταν πάνω από 90.000

πηγή: Ημερησία