Βουτιά στο κενό για την αγορά ακινήτων

Η ευχή «και μη χειρότερα» δεν έπιασε και η κτηματαγορά εξακολουθεί να βουλιάζει σε ολοένα και βαθύτερα νερά. Αποκορύφωμα το προηγούμενο δεκαπενθήμερο: «το χειρότερο από τότε που ξέσπασε η κρίση», όπως παραδέχονταν ανοικτά την προηγούμενη εβδομάδα στελέχη της κτηματαγοράς... 

 Μεσίτες έφταναν να ομιλούν για μείωση 70%-80% όχι μόνο στις συναλλαγές αλλά ακόμη και στα διερευνητικά τηλεφωνήματα. Ζωηρό ενδιαφέρον φαίνεται να υπάρχει αυτή τη στιγμή μόνο από αυτούς που αναζητούν τα λεγόμενα «ακίνητα ευκαιρίας», δηλαδή τα σπίτια και τα διαμερίσματα που αναγκάζονται να πωλήσουν οι ιδιοκτήτες τους σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές προκειμένου να ανταποκριθούν σε άμεσες οικονομικές υποχρεώσεις.

Σε έναν βαθμό, η μείωση του όποιου ενδιαφέροντος κατά την περίοδο της πολιτικής αβεβαιότητας είναι λογικό και αναμενόμενο. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι με την ανάδειξη της νέας κυβέρνησης θα αλλάξει το σκηνικό προς το καλύτερο. Κι αυτό διότι οι λόγοι που οδηγούν στη μείωση των συναλλαγών και των τιμών παραμένουν.

 

Ανοιχτές πληγές

* Η κατάσταση με τη χορήγηση στεγαστικών δανείων από την πλευρά των τραπεζών, αντί να βελτιώνεται, χειροτερεύει. Τα τελευταία στοιχεία της Τ.τ.Ε. αποτυπώνουν υποχώρηση 2,1% στον ρυθμό χορήγησης νέων δανείων, κάτι που σημαίνει ότι τα ποσά που αποπληρώνονται μέσω των δόσεων είναι περισσότερα από τα νέα δάνεια που χορηγούνται (σ.σ.: το υπόλοιπο έχει διαμορφωθεί πλέον στα 79,17 δισ. ευρώ τον Σεπτέμβριο από 80,5 δισ. ευρώ τον περασμένο Δεκέμβριο). Το αποτέλεσμα προφανές: οι συναλλαγές υποχωρούν φέτος σε ποσοστό άνω του 40% σε σχέση με πέρυσι.

* Η προσφορά ακινήτων για πώληση αυξάνεται με γεωμετρική πρόοδο, ενώ η τάση αναμένεται να συνεχιστεί. Προς πώληση βγαίνουν προς το παρόν δευτερεύουσες κατοικίες ιδιοκτητών οι οποίοι προσπαθούν με αυτόν τον τρόπο να καλύψουν άλλες υποχρεώσεις. Στα μεγάλα μεσιτικά γραφεία συσσωρεύονται εντολές πώλησης από επιχειρηματίες που προσπαθούν να διασώσουν τις επιχειρήσεις τους αλλά και από ιδιώτες οι οποίοι «λυγίζουν» υπό το βάρος των φόρων και της μείωσης του διαθέσιμου εισοδήματος. Η προσφορά θα ήταν ακόμη μεγαλύτερη αν δεν τη συγκρατούσε το Δημόσιο με τεχνητό τρόπο. Η απαγόρευση της διενέργειας πλειστηριασμών (λήγει στο τέλος του έτους) προστατεύει αυτή τη στιγμή αρκετές χιλιάδες ιδιοκτήτες. Εκτός απροόπτου, τον Δεκέμβριο θα ανακοινωθεί μία ακόμη παράταση στο μέτρο που προστατεύει τα ακίνητα για οφειλές έως και 200.000 ευρώ. Βέβαια, και σε αυτό το μέτωπο, ο προβληματισμός είναι έντονος, καθώς έχουν συμπληρωθεί δύο χρόνια από την πρώτη απαγόρευση. Διατυπώνονται φόβοι ότι, με το που θα λήξει η προστασία, θα προκληθεί έκρηξη στην αγορά. Προς αυτή την κατεύθυνση κινούνται και σκέψεις για σταδιακή απελευθέρωση των πλειστηριασμών έτσι ώστε να αποφευχθεί το «σοκ».

* Με την ακολουθούμενη φορολογική πολιτική, η κυβέρνηση έχει εκμηδενίσει τις ελπίδες για ανάκαμψη. Τρία μέτρα που ενεργοποιήθηκαν, το ένα μετά το άλλο, ουσιαστικά εκμηδένισαν τις αποδόσεις των ακινήτων. Η μείωση του αφορολόγητου ορίου της κλίμακας και η επιβολή της εισφοράς αλληλεγγύης διόγκωσαν τον φόρο εισοδήματος. Στη συνέχεια προστέθηκε και το χαράτσι της ΔΕΗ. Ετσι, η πραγματική απόδοση ενός ακινήτου έχει υποχωρήσει σε αρκετές περιπτώσεις ακόμη και κάτω από το 1,5%. Το ακόλουθο παράδειγμα είναι ενδεικτικό: Διαμέρισμα 110 τετραγωνικών στη Βάρη νοικιάστηκε πρόσφατα προς 800 ευρώ τον μήνα. Η εμπορική του τιμή διαμορφώνεται περίπου στις 330.000 ευρώ αυτή τη στιγμή, κάτι που σημαίνει ότι η μεικτή απόδοση του ακινήτου δεν ξεπερνάει το 3%. Ο φόρος εισοδήματος μπορεί να φτάνει στο 32%-42% επί του ετήσιου ενοικίου (ανάλογα με το συνολικό ύψος των εισοδημάτων του ιδιοκτήτη). Δηλαδή, από τα 9.600 ευρώ, που είναι η ετήσια απόδοση, αυτομάτως πέφτουμε στα 6.600 ευρώ. Από αυτό το ποσό πρέπει να αφαιρεθεί και το χαράτσι της ΔΕΗ που για το συγκεκριμένο διαμέρισμα ανέρχεται στα 1.400 ευρώ. Αρα το καθαρό εισόδημα που απομένει (χωρίς να λαμβάνονται υπόψη φθορές και ανείσπρακτα ενοίκια) μειώνεται στα 5.200 ευρώ. Η καθαρή απόδοση του ενοικίου διαμορφώνεται στο 1,6%. Οι υποψήφιοι αγοραστές γνωρίζουν για την καθίζηση των αποδόσεων και πιέζουν για ολοένα και χαμηλότερο τίμημα.

Μικρά και παλαιά μονοπωλούν το ενδιαφέρον

Πόσο πωλούνται αυτή τη στιγμή τα διαμερίσματα; Τι ενοίκια «παίζουν» στην αγορά; Η εικόνα διαφοροποιείται πλέον ημέρα με την ημέρα λόγω της ύφεσης και της αβεβαιότητας για το μέλλον.

Στους πίνακες που δημοσιεύονται αποτυπώνονται τιμές από πραγματικές συναλλαγές ενοικίασης και αγοράς ακινήτων. Δεν πρόκειται για τις τιμές που ζητούν οι υποψήφιοι πωλητές αλλά για το τίμημα που κατάφεραν να εισπράξουν κατά την υπογραφή των συμβολαίων.
Από δείγμα 310 αγοραπωλησιών προκύπτει ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον εστιάζεται πλέον στα ακίνητα μικρής επιφάνειας ή στα παλαιά διαμερίσματα όπου και οι τιμές πώλησης είναι χαμηλότερες. Σε αυτές τις 310 αγοραπωλησίες, η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 1.700 ευρώ, ενώ το μέσο τίμημα διαμορφώνεται στα 150.000 ευρώ. Ο μέσος ρυθμός μείωσης στις τιμές των ακινήτων προσδιορίζεται από την Τράπεζα της Ελλάδος στα 4,2%. Βέβαια, ο μέσος όρος δεν λέει και πολλά πράγματα στους υποψήφιους πωλητές, καθώς υπό αυτές τις συνθήκες τα πάντα εξαρτώνται πλέον από τις οικονομικές αντοχές των ενδιαφερομένων.
Οσον αφορά τα ενοίκια, η πτώση είναι κατακόρυφη, καθώς ολοένα και περισσότεροι ιδιοκτήτες συμβιβάζονται με χαμηλότερα τιμήματα προκειμένου να μην παραμένουν χωρίς εισόδημα. Κατακόρυφη είναι η πτώση και στα διαμερίσματα μεγάλης επιφάνειας, ενώ ενοίκια 10-12 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο αποτελούν πλέον παρελθόν, ακόμη και στις ακριβότερες περιοχές του λεκανοπεδίου.

πηγή: Ελευθεροτυπία