Έρχεται... κούρεμα στις αντικειμενικές αξίες

Είναι χαρακτηριστικό, όπως επισημαίνουν ειδικοί της αγοράς, ότι ειδικά στις παλιές κατοικίες οι αντικειμενικές τιμές υπολείπονται ακόμη και πάνω από 30% από τις τιμές πώλησης...



Το γεγονός αυτό έχει μπλέξει ακόμη περισσότερο την κατάσταση στο υπουργείο Οικονομικών, το οποίο πρέπει τους επόμενους μήνες να προχωρήσει σε αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι μέσα στον Μάιο θα πρέπει να ανακοινωθεί το νέο σύστημα αυτόματης αναπροσαρμογής των αξιών, το οποίο μπορεί να οδηγήσει σε γενναίο «κούρεμα» των αντικειμενικών, κυρίως σε περιοχές όπου καταγράφεται το φαινόμενο της πώλησης σπιτιών σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές.

Ως παράδειγμα αναφέρουν την περιοχή της Φιλοθέης, όπου οι όποιες αγοραπωλησίες γίνονται δεν ξεπερνούν τα 4.000-5.000 ευρώ/τ.μ., όταν οι αντικειμενικές αξίες ξεπερνούν τα 8.000 ευρώ/τ.μ.

Ομοίως στη Βουλιαγμένη, με ανώτατη αντικειμενική αξία 8.800 ευρώ/τ.μ. (στον Λαιμό), εκατοντάδες κατοικίες παλαιάς κατασκευής πωλούνται από 3.000 έως 5.000 ευρώ/τ.μ.

Χαρακτηριστική της κατάστασης που επικρατεί στην αγορά μεταχειρισμένων ακινήτων είναι η έκθεση της εταιρείας Eurobank Property Services, η οποία αναφέρει μεταξύ άλλων:

• Οι τιμές συναλλαγών των νεόδμητων κατοικιών είναι υψηλότερες των αντικειμενικών και οι ποσοστιαίες διαφορές ποικίλλουν.
• Οι τιμές συναλλαγών στα παλαιά ακίνητα είναι χαμηλότερες των αντικειμενικών σε μικρότερο ή μεγαλύτερο βαθμό ανά περιοχή.
• Οι τιμές των καταγεγραμμένων πράξεων προσεγγίζουν τις χαμηλότερες ζητούμενες τιμές. Δηλαδή, ο αγοραστής είναι κυρίαρχος του πωλητή και πετυχαίνει πάντα χαμηλές τιμές. Σε παραδείγματα που καταγράφει η εταιρεία φαίνεται η απόγνωση των ιδιοκτητών, οι οποίοι πουλάνε όσο όσο τα ακίνητα.

Οι συντελεστές... σύγκλισης με τις εμπορικές τιμές

Σύμφωνα με τα πρώτα στοιχεία, το νέο σύστημα που θα ισχύσει θα οδηγεί σε αυξομείωση των αντικειμενικών ανά εξάμηνο ή και τρίμηνο και θα χρησιμοποιεί διαφορετικά κριτήρια. Για παράδειγμα, τις τιμές της Εφορίας θα καθορίζουν το έτος κατασκευής, ο όροφος, η εμπορικότητα του ακινήτου, αν βρίσκεται κοντά στη θάλασσα ή σε δασική έκταση.
Αυτό σημαίνει ότι θα υπάρξει σημαντική μείωση στις αντικειμενικές αξίες των παλαιών ακινήτων, από 20 ετών και πάνω, τα οποία σήμερα έχουν απαξιωθεί πλήρως.
Αντίθετα, θα αυξηθούν οι τιμές ζώνης για τα νεόδμητα σε περιοχές όπου η ψαλίδα αντικειμενικών - εμπορικών είναι ακόμη ανοιχτή, συμπαρασύροντας έτσι πρως τα πάνω όλους τους φόρους που τις συνοδεύουν. Πάντως, ήδη οι ιδιοκτήτες που αδυνατούν να πληρώσουν υπέρογκους φόρους, οι οποίοι συνδέονται με αντικειμενικές αξίες που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, ζητούν τη μείωσή τους. Είναι χαρακτηριστικό ότι με πρόσφατη απόφασή του το Δημοτικό Συμβούλιο Ιωαννίνων ζητά να μειωθούν 40% οι αντικειμενικές.
Η απόκλιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές αποτυπώνεται στα παραδείγματα που καταγράφει στην έκθεσή της η εταιρεία Eurobank Property Ser­vices. Αναλυτικά:

• Στο Ψυχικό και στη Φιλοθέη δόθηκε μονοκατοικία γνωστού αρχιτέκτονα επιφάνειας 270 τ.μ. σε οικόπεδο 700 τ.μ. με 1,3 εκατ. ευρώ, αλλά έχει αντικειμενική 1,5 εκατ.
• Στην Κυψέλη διαμέρισμα 120 τ.μ. δόθηκε 1.100 €/τ.μ. κι έχει αντικειμενική 1.533 €/τ.μ. Στην ίδια γειτονιά διαμέρισμα του 1970, 84 τ.μ., δόθηκε 416 €/τ.μ. με αντικειμενική 990 €/τ.μ.
• Στον Χολαργό διαμέρισμα του 1980, επιφάνειας 120 τ.μ., δίνεται προς 1.150 €/τ.μ., όμως έχει αντικειμενική 1.576 €/τ.μ.
• Στην Αγία Παρασκευή ρετιρέ 200 τ.μ. του 1980 έχει τιμή 1.000 €/τ.μ. (αντικειμενική 1.420 €/τ.μ.).
• Διαμέρισμα στον Λυκαβηττό, σε μικρή απόσταση από τον Περιφερειακό, 105 τ.μ. δ' ορόφου, με υπόγεια θέση στάθμευσης, πωλήθηκε 1.800 €/τ.μ., αλλά έχει αντικειμενική 2.646 €/τ.μ. Υπάρχει, βέβαια, και νεόδμητο στην ίδια περιοχή 100 τ.μ. που δόθηκε με 6.000 €/τ.μ., αλλά έχει αντικειμενική 3.239 €/τ.μ.

Αντίθετα, στα νεόδμητα ακίνητα οι αντικειμενικές αξίες υπολείπονται των εμπορικών. Για παράδειγμα:

• Διαμέρισμα στο Νέο Ψυχικό, 115 τ.μ., πουλήθηκε 2.700 €/τ.μ. αλλά έχει αντικειμενική 1.682 €/τ.μ.
• 100 τ.μ., β' ορόφου, στον Φάρο Ψυχικού, δόθηκε 3.200 €/τ.μ. (με αντικειμενική 2.347 €/τ.μ.).
• Στην Αγία Παρασκευή νεόδμητο 118 τ.μ. με πάρκινγκ και αποθήκες με αντικειμενική 2.330 €/τ.μ., δόθηκε 2.700 €/τ.μ.,
• Διαμέρισμα κατασκευής 1932, διατηρητέο επί της οδού Σκουφά, κοντά στο Κολωνάκι, πωλήθηκε 2.233 €/τ.μ. κι έχει αντικειμενική 2.772 €/τ.μ.
• Διαμέρισμα του 1980 στη Σόλωνος, επιφάνειας 98 τ.μ., 5ου ορόφου, πωλήθηκε 1.600 €/τ.μ. κι έχει αντικειμενική 1.944 €/τ.μ.

Για την αναπροσαρμογή
Πρώτα στη λίστα τα ακριβά προάστια

Από τα στοιχεία της κτηματαγοράς εξάγεται το συμπέρασμα ότι δεν γίνονται παρά ελάχιστες αγοραπωλησίες στα νεόδμητα ακίνητα κι εκεί οι τιμές πώλησης είναι υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες. Χάος επικρατεί στα παλαιά σπίτια, όπου σχεδόν σε όλες τις συμφωνίες η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη από την καταγεγραμμένη τιμή πώλησης. Υπό αυτό το πρίσμα το οικονομικό επιτελείο ετοιμάζεται, ίσως και μετά το Πάσχα, να προχωρήσει σε γενναία μείωση των αντικειμενικών αξιών, εκεί όπου παρατηρούνται στρεβλώσεις αλλά και εξομοίωση σε περιοχές όπου υπάρχει ακόμη διαφορά εμπορικών - αντικειμενικών.

Πάνω από 5.000€

Η αρχή θα γίνει από τις ακριβές περιοχές, με αντικειμενικές πάνω από 5 χιλιάδες ευρώ, όπως σε Φιλοθέη, Βουλιαγμένη, όπου δεν γίνονται αγοραπωλησίες σε αυτά τα επίπεδα. Επίσης, στο πλαίσιο της πλήρους αναμόρφωσης του συστήματος αντικειμενικών αξιών και της αυτόματης αναπροσαρμογής τους, ώστε να είναι δικαιότερο και να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, μελετώνται αλλαγές στις παραμέτρους υπολογισμού των αξιών. Δηλαδή η βαρύτητα που θα έχει το έτος κατασκευής, η απόσταση από τη θάλασσα, ο όροφος, η εμπορικότητα κι όλα τα κριτήρια που ανεβάζουν την αξία των ακινήτων. Αυτό μπορεί να σημάνει σημαντική μείωση των αντικειμενικών στα παλαιά ακίνητα, άνω των 20-30 ετών, εκεί δηλαδή που γίνονται σήμερα οι περισσότερες αγοραπωλησίες.
Αξίζει, πάντως, να σημειωθεί ότι και στα νεόδμητα ακίνητα, όπου η εμπορική αξία είναι μεγαλύτερη από την αντικειμενική, η πραγματικότητα είναι διαφορετική. Σύμφωνα με τους ειδικούς, από την αρχική ζητούμενη τιμή των αγγελιών ο πωλητής τελικά κάνει «σκόντο» κατά μέσο όρο 10%-12% και πολλές φορές μπορεί να φτάσει το 20%, επομένως μπορεί τελικά η «ψαλίδα» να είναι πολύ μικρότερη απ' ό,τι φαίνεται.

• Ο νόμος του αγοραστή
Οι τιμές που συμφωνείται μία αγοραπωλησία προσεγγίζουν τις χαμηλότερες ζητούμενες, δηλαδή ο αγοραστής είναι ο κυρίαρχος του παιχνιδιού. Μάλιστα, και στα νεόδμητα οι πωλητές τελικά κάνουν «σκόντο» έως 20%.

ρεπορτάζ: Βασίλης Σ. Κανέλλης/ Έθνος της Κυριακής